Dónde invertir en vivienda: rentabilidad en 964 municipios

Por qué nuestra rentabilidad no coincide con la de idealista

Si buscas en Google la rentabilidad del alquiler por ciudades, casi todo lo que sale viene del informe trimestral de idealista. Divide el alquiler que se pide en sus anuncios entre el precio de venta que se pide en sus anuncios. Nosotros cambiamos el denominador: usamos lo que se paga de verdad en notaría, que suele ser menos que el precio de anuncio.

Por eso damos dos cifras. La bruta oficial usa el alquiler mediano de los contratos declarados a Hacienda en 2024, que es el suelo: un contrato nuevo casi siempre se firma por más. La bruta de hoy usa el alquiler de los anuncios, que es el techo: no todos los pisos se alquilan a ese precio. La rentabilidad real de un piso concreto suele caer entre las dos.

Fuente: cálculo de Advisors AM con Notariado, SERPAVI e idealista; cifras citadas de la nota de prensa de idealista del 6 de julio de 2026 sobre el segundo trimestre.

En las capitales grandes la cifra de idealista suele quedar entre nuestras dos. En las capitales baratas, como Zamora, la distancia crece: allí el precio de anuncio queda muy por encima del de notaría.

Rentabilidad neta: lo que queda después de gastos e IRPF

La rentabilidad bruta sirve para comparar municipios, pero no es lo que cobras. A la renta del año hay que restarle los meses sin inquilino, el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento, y luego el IRPF. Y la inversión no es solo el precio: los impuestos y gastos de compra suelen sumar entre un 6 y un 12 % según la comunidad autónoma.

La reducción del IRPF por alquilar vivienda

El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual se reduce antes de tributar. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 % y sube al 60, 70 o 90 % en casos concretos (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). En los contratos firmados antes de esa fecha, la reducción es del 60 %.

Para hacer la cuenta con tus números exactos, con hipoteca incluida, usa la calculadora de rentabilidad del alquiler. Y si quieres ver otras formas de invertir en inmuebles, tienes las inversiones inmobiliarias más rentables.

Cómo calculamos la rentabilidad bruta por municipio

• Precio de compra: precio medio por m² de las compraventas de pisos escrituradas ante notario en los últimos 12 meses disponibles, hasta julio de 2026. Es precio de cierre, no de anuncio. Fuente: Consejo General del Notariado, Portal Estadístico.
• Alquiler oficial: alquiler mediano por m² de los pisos con contrato en vigor en 2024, según las declaraciones del IRPF. Es la última edición, publicada en marzo de 2026. Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, SERPAVI.
• Alquiler de hoy: alquiler medio por m² que se pide en idealista. En las capitales, su informe de agosto de 2026; en el resto, la media de los anuncios de alquiler de larga temporada del mes que indica cada ficha, solo si hay al menos 30 anuncios.
• Fórmula: rentabilidad bruta = alquiler de un año por m² ÷ precio por m² × 100.
• Muestra mínima: solo entran municipios con al menos 100 pisos alquilados en SERPAVI y 50 compraventas de pisos con precio. Quedan 964 municipios. Sin valores estimados.
• Zona tensionada: declaraciones vigentes publicadas en el BOE hasta el segundo trimestre de 2026. Algunas cubren solo barrios del municipio: la ficha enlaza la resolución.

El Notariado e idealista publican datos nuevos cada mes y SERPAVI una vez al año. La fecha de cada dato va en la ficha de cada municipio.