Un préstamo puente es financiación a corto plazo para cubrir el hueco entre que necesitas el dinero y el momento en que te llega: la venta de un inmueble, el crédito promotor o una refinanciación. También se le llama crédito puente o financiación puente. Se devuelve de una vez con ese dinero que esperas, y por eso lo primero que mira quien presta no eres tú sino la salida.
Lo usan empresas y promotores, sobre todo para comprar suelo, y también particulares que compran casa antes de vender la suya (la hipoteca puente). Aquí explicamos los dos casos, con lo que cuesta hoy, un ejemplo calculado y lo que pide cada financiador. Si tienes una operación concreta, puedes enviárnosla desde el formulario.
Para qué sirve un préstamo puente en una empresa
En promoción inmobiliaria el caso típico es el suelo. El banco no da el crédito promotor hasta que hay licencia y preventas, pero el suelo hay que comprarlo antes, a veces en pocas semanas. El préstamo puente paga esa compra y se cancela cuando entra la financiación de la obra.
Hay otros usos que vemos con frecuencia:
- Pagar proyecto, licencias y tasas mientras se tramita la financiación definitiva.
- Cancelar una carga o un vencimiento que aprieta, por ejemplo un préstamo que el banco no renueva, para ganar tiempo y refinanciar con calma.
- Comprar un activo, un edificio o un hotel, antes de haber vendido otro con el que se pensaba pagar.
- Terminar una obra parada cuando el crédito original se ha quedado corto.
Si lo que buscas es la parte del suelo, te interesa también saber cómo se valora: lo contamos en la guía sobre suelo urbanizable.
Cómo funciona: plazo, intereses y garantía
Plazo
Entre 12 y 24 meses es lo más habitual para promotores, con máximos de 36 según los financiadores que publican sus condiciones. Cuanto más corto, más barato en términos absolutos, pero el plazo tiene que cubrir con holgura la salida: si la licencia tarda seis meses más de lo previsto, el préstamo vence antes de que llegue el dinero.
Cómo se pagan los intereses
Hay tres fórmulas. En la primera se pagan intereses cada mes y el capital al final, de una vez. En la segunda los intereses se acumulan y se pagan también al final, con lo que el promotor no pone caja durante el préstamo pero debe más al vencimiento. La tercera, más propia de la banca, es una cuota con carencia de capital.
Garantía e importe
Casi siempre hay hipoteca sobre el suelo o el activo que se compra, y a veces también prenda sobre las participaciones de la sociedad o un aval de los socios. El importe se calcula sobre el valor de tasación. En préstamos puente a promotores el rango habitual en el mercado va del 50 % al 65 % de ese valor (Fuente: condiciones publicadas por GrupInversor y TuPréstamoPromotor, financiadores privados de promotores, 2025 y 2026).
Préstamo puente bancario o privado
| Aspecto | Banco | Financiador privado |
|---|---|---|
| Para quién | Empresas con historial y relación con la entidad | Promotores y sociedades que necesitan rapidez o no encajan en la banca |
| Tipo de interés | Referencia pública: 3,79 % de media en julio de 2026 en préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón con el tipo fijado a un año o menos (4,21 % si llevan garantía). El precio final depende de la operación | Del 12 % al 14 % anual como rango habitual, del 1 % al 1,2 % al mes |
| Comisión de apertura | Se negocia | Del 1 % al 2 % del importe como rango habitual |
| Cobertura | 50-55 % del coste si es solo suelo | 50-65 % del valor de tasación |
| Velocidad | De 3 a 4 meses | De 2 a 3 semanas |
La diferencia de precio es grande, y aun así el privado tiene sentido cuando llegar tarde cuesta más que los intereses: perder el suelo, pagar una penalización o parar una obra.
Cuánto cuesta un préstamo puente en 2026
Al tipo de interés hay que sumarle los gastos de la operación. Estos son los que aparecen casi siempre:
- Comisión de apertura, un porcentaje del importe que se cobra al firmar.
- Tasación del suelo o del activo, a cargo de quien pide el préstamo.
- Notaría y registro, si hay hipoteca. Cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble residencial, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario pone la notaría de la escritura del préstamo y la inscripción a cargo del prestamista (las copias las paga quien las pide); si firma una sociedad sin avalistas personas físicas, se negocian.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: en los préstamos con garantía hipotecaria lo paga el prestamista desde el Real Decreto-ley 17/2018, que modificó el artículo 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD.
Para situar el precio: el Euríbor a 12 meses tuvo en agosto de 2026 una media mensual del 2,954 % y los préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón, con el tipo fijado a un año o menos, salieron al 3,79 % de media en julio (Fuente: Banco de España, Boletín Estadístico, julio y agosto 2026).
El dinero se ha encarecido en 2026. El BCE subió el tipo de la facilidad de depósito al 2,25 % el 17 de junio y al 2,50 % el 16 de septiembre. La media de los préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón, con el tipo fijado a un año o menos, pasó del 3,35 % en julio de 2025 al 3,79 % en julio de 2026. Los que llevan garantía, como casi todos los préstamos puente, salieron más caros: 3,99 % entre 250.000 € y 1 millón y 4,21 % por encima del millón (Fuente: BCE y Banco de España, julio y septiembre 2026). Si vas a firmar en los próximos meses, cuenta con una oferta algo más cara que la de hace un año.
Ejemplo: préstamo puente para comprar un suelo de 1 millón
Un promotor compra un solar por 1.000.000 €, tasado en ese mismo valor. Pide un préstamo puente del 60 % (600.000 €) a 12 meses y pone el resto de su bolsillo. El préstamo se cancela cuando se firma el crédito promotor. Esto es lo que paga según el tipo de interés:
| Tipo anual | Intereses en 12 meses | Comisión de apertura del 1,5 % | Coste total |
|---|---|---|---|
| 3,56 % (media bancaria de julio de 2026 para préstamos de 250.000 € a 1 millón con el tipo fijado a un año o menos) | 21.360 € | 9.000 € | 30.360 € |
| 3,99 % (la misma media de julio de 2026 si el préstamo lleva garantía) | 23.940 € | 9.000 € | 32.940 € |
| 12 % (parte baja del rango privado) | 72.000 € | 9.000 € | 81.000 € |
| 14 % (parte alta del rango privado) | 84.000 € | 9.000 € | 93.000 € |
La lectura útil es otra: si el crédito promotor llega en 6 meses y no en 12, a un 12 % el promotor se ahorra 36.000 € de intereses. Por eso conviene negociar que se pueda cancelar antes sin penalización, o con una penalización pequeña. Estos números van al estudio de viabilidad de la promoción como coste financiero.
Qué te va a pedir el financiador
- El contrato de compra del suelo o del activo, y su nota simple.
- Una tasación reciente o, al menos, una valoración que la justifique.
- La salida por escrito: qué financiación sustituirá al préstamo puente y cuándo, o qué venta lo pagará.
- La situación urbanística: licencia solicitada, planeamiento aprobado o lo que falte.
- Cuentas de la sociedad y experiencia del equipo en operaciones parecidas.
Un banco añadirá su propio análisis de riesgos y, casi siempre, más garantías. Un privado se centra en el activo y en la salida.
Hipoteca puente para particulares
Si eres particular y quieres comprar casa antes de vender la tuya, el producto se llama hipoteca puente o préstamo puente hipotecario. El banco junta en un solo préstamo lo que te queda de la hipoteca actual y lo que necesitas para la nueva, y te da un tiempo para vender. El plazo para vender depende de la entidad. Santander, en su hipoteca para cambiar de casa, da hasta 12 meses de carencia de capital para vender la vivienda actual (Fuente: Banco Santander, ficha del producto, septiembre 2026). Unicaja habla de uno a dos años pagando solo intereses y BBVA, de dos a cinco años (Fuente: Unicaja, guía de hipoteca puente, consultada en septiembre 2026; BBVA, artículo de marzo de 2023). Mientras tanto se suele pagar una cuota reducida o solo intereses, y cuando vendes, el dinero de la venta amortiza la parte de la casa antigua.
Aquí el riesgo está en el precio de venta. Si vendes por menos de lo previsto, o tardas más que el plazo, la cuota completa llega con las dos deudas encima. Como eres persona física y la hipoteca es sobre una vivienda, te protege la Ley 5/2019: el banco te entrega la FEIN, que es oferta vinculante, al menos diez días naturales antes de firmar, y el notario te asesora gratis al menos un día antes de la firma.
Nuestra red trabaja con operaciones de inversión y promoción, no con la hipoteca de la vivienda habitual. Si eres inversor extranjero y compras en España, mira nuestro simulador de hipoteca para no residentes.
Presenta tu operación a nuestra red de socios
Advisors AM no presta ni asesora: presentamos tu operación a quien puede financiarla. Trabajamos con financiadores, family offices y gestores de nuestra red. Los fondos con los que trabajamos gestionan más de 1.500 M€, y el equipo acumula más de 75 promociones y más de 20 años de experiencia en el sector. La decisión es siempre del financiador, después de su análisis.
Cuéntanos cuánto necesitas y para qué. Te escribimos para pedirte la documentación.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo puente
¿Qué es un préstamo puente?
Es financiación a corto plazo que cubre el tiempo que pasa hasta que llega otro dinero: la venta de un inmueble, el crédito promotor o una refinanciación. Se devuelve de una vez con ese dinero, así que lo importante para quien presta es que esa salida sea segura.
¿Cuánto dura un préstamo puente?
Para promotores lo habitual son entre 12 y 24 meses, con máximos de 36 según los financiadores privados que publican sus condiciones. En la hipoteca puente de particulares, el tiempo para vender la vivienda anterior va de uno a cinco años según la entidad; Santander, por ejemplo, da hasta 12 meses de carencia.
¿Qué interés tiene un préstamo puente?
Si lo da un banco a una empresa, la referencia pública es la media de préstamos nuevos a empresas, que en julio de 2026 fue del 3,79 % para operaciones de más de 1 millón hasta 1 año (Banco de España). El precio final depende de la operación y de las garantías. El capital privado cobra como rango habitual entre el 12 % y el 14 % anual, más una comisión de apertura del 1 % al 2 %.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo puente y un préstamo promotor?
El préstamo puente cubre una necesidad corta y concreta, como comprar el suelo, y se cancela cuando llega la financiación definitiva. El préstamo o crédito promotor financia la construcción completa, se entrega por certificaciones de obra y se cancela con las ventas o con la subrogación de los compradores.
¿Qué pasa si no llega el dinero para devolver el préstamo puente?
Si al vencimiento no hay venta ni refinanciación, toca negociar una prórroga, que suele tener coste, o el financiador puede ejecutar la garantía. Por eso conviene pedir un plazo con margen sobre la fecha prevista de salida y la opción de cancelar antes sin penalización o con una pequeña.
¿Préstamo puente o crédito puente: hay diferencia?
En la práctica se usan como sinónimos. En sentido estricto, en un préstamo recibes todo el dinero al firmar y pagas intereses por todo; en un crédito dispones de lo que necesitas cuando lo necesitas y pagas intereses solo por lo dispuesto. Para comprar un suelo suele bastar un préstamo; para ir pagando licencias y proyecto encaja mejor un crédito. Lo explicamos con más detalle en la guía del crédito promotor.
¿Qué es un crédito puente para empresas?
Es el mismo concepto aplicado a una sociedad: una financiación temporal, a menudo con garantía hipotecaria sobre un activo, para cubrir la compra de suelo, un vencimiento o un pago mientras se cierra la financiación a largo plazo o se cobra una venta.
¿Quién paga los gastos de una hipoteca puente?
Si el prestatario es una persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda, la Ley 5/2019 reparte los gastos: la tasación la paga el cliente, y la notaría de la escritura del préstamo, el registro y la gestoría el banco. Las copias las paga quien las pide. El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura del préstamo lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018. Los impuestos de la compraventa siguen siendo del comprador.
¿Qué bancos ofrecen hipoteca puente?
Santander la comercializa como hipoteca para cambiar de casa, y BBVA, Unicaja y Bankinter explican el producto en sus webs. Las condiciones cambian mucho de una entidad a otra, así que lo práctico es pedir la oferta en tu banco y en uno o dos más y comparar las condiciones de cada una.
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Sigue leyendo: cómo se financia una promoción inmobiliaria de principio a fin y en qué se diferencia el préstamo promotor de la financiación puente. Para calcular el coste completo de la obra, mira los costes de una promoción inmobiliaria, y si vas a construir tu propia casa, la hipoteca autopromotor.
Información general sobre financiación inmobiliaria elaborada con fuentes públicas. No es asesoramiento financiero, fiscal ni legal.