Un crédito promotor es la financiación que recibe una sociedad promotora para construir una promoción de viviendas. Se firma con hipoteca sobre el suelo y sobre la obra que se va a levantar, el dinero no llega de golpe sino por certificaciones de obra y, cuando se venden los pisos, cada comprador puede quedarse con su parte de la deuda (subrogación) o el promotor la cancela con lo que cobra.
La diferencia práctica con un préstamo cerrado está en los intereses: en un crédito pagas solo por lo que has dispuesto. Más abajo tienes cuánto cuesta hoy según el Banco de España, un ejemplo con números y lo que piden un banco y un financiador privado. Si ya tienes el proyecto, puedes enviárnoslo desde el formulario.
Crédito o préstamo promotor: en qué se diferencian
En la calle se usan como sinónimos y los bancos tampoco ayudan: Banco Santander, por ejemplo, llama a su producto "préstamo promotor" y funciona con disposiciones por fases. Lo que importa no es el nombre del contrato sino cómo se entrega y cómo se paga el dinero.
| Aspecto | Crédito promotor (con disposiciones) | Préstamo de importe cerrado |
|---|---|---|
| Entrega del dinero | Por tramos, contra certificaciones de obra | Todo el importe el día de la firma |
| Intereses | Solo sobre el saldo dispuesto | Sobre todo el capital desde el primer día |
| Salida | Subrogación de los compradores o cancelación con las ventas | Amortización según el cuadro pactado |
| Uso típico | Construcción de una promoción | Compra de un activo ya terminado |
Si quieres ver el proceso completo de solicitud, las fases y la carencia, lo explicamos en la guía del préstamo promotor inmobiliario. Para un particular que se construye su casa, el producto es otro: la hipoteca autopromotor.
Cómo se dispone el dinero de un crédito al promotor
1. Firma e hipoteca sobre el suelo y la obra futura
El banco tasa el proyecto terminado con una sociedad de tasación homologada y fija un límite. Con la firma ante notario se inscribe la hipoteca, que más adelante se reparte entre las futuras viviendas. Si el suelo aún no está pagado, se puede pactar una primera disposición para comprarlo.
2. Certificaciones de obra
Cada mes o cada trimestre la dirección facultativa certifica lo construido, la tasadora lo comprueba y el banco libera ese importe. No adelanta obra que no se ha hecho. Por eso el promotor necesita caja propia para los primeros meses y para los desfases entre certificación y cobro.
3. Ventas, subrogación o cancelación
Al escriturar, el comprador puede subrogarse en la parte de la hipoteca que corresponde a su vivienda, si el banco aprueba su perfil, o pedir su hipoteca en otra entidad. En ese segundo caso el promotor cancela ese tramo con el dinero de la venta. Santander, en su ficha del préstamo promotor, habla de hasta 36 meses de carencia para terminar la obra y hasta 360 meses para financiar al comprador que se subroga (Fuente: Banco Santander, ficha del préstamo promotor, septiembre 2026).
Cuánto cuesta un crédito promotor en 2026
El Banco de España no publica un tipo específico para promotoras, pero sí el tipo medio de los préstamos nuevos a empresas por tamaño de operación. Es la mejor referencia pública que existe. El precio de tu crédito dependerá del proyecto, de las preventas y de tu historial.
| Referencia | Dato |
|---|---|
| Tipo medio de préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón de euros (TEDR) | 3,79 % en julio de 2026 (3,34 % en julio de 2025) |
| Mismo tramo, en TAE | 3,91 % en julio de 2026 |
| Préstamos nuevos a empresas entre 250.000 € y 1 millón (TEDR) | 3,59 % en julio de 2026 |
| Euríbor a 12 meses, media mensual | 2,954 % en agosto de 2026 |
| Tipo oficial del BCE (facilidad de depósito) | 2,50 % desde el 16 de septiembre de 2026, tras subir del 2,00 % al 2,25 % en junio |
El dinero se ha encarecido este año. El BCE ha subido los tipos dos veces en 2026, en junio y en septiembre, y el tipo medio de los préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón pasó del 3,43 % en enero al 3,79 % en julio (Fuente: Banco de España y BCE, septiembre 2026). Si vas a pedir financiación en los próximos meses, cuenta con que la oferta que te den salga algo más cara que la de hace un año.
El capital privado cobra bastante más. Los fondos de deuda y financiadores alternativos que publican sus condiciones hablan de un interés nominal del 8 % al 14 % anual, según plazo, cobertura y riesgo del proyecto. Es un rango habitual en el mercado, no una tarifa (Fuente: guía de préstamo promotor de GrupInversor, 2026).
Gastos de la operación y quién paga cada uno
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria lo paga el banco o el prestamista, no el promotor. Así lo dice el artículo 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre. El tipo lo fija cada comunidad autónoma.
- Tasación: la paga el promotor. Se hace con una sociedad de tasación homologada, que también suele revisar cada certificación de obra.
- Notaría y registro: el reparto fijo de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (arancel de notaría, salvo las copias, registro y gestoría a cargo del prestamista) se aplica cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial. Si firma solo la sociedad promotora y ningún socio avala ni hipoteca un bien propio, estos gastos se negocian en el contrato.
- Comisiones: apertura, subrogación y, a veces, disponibilidad. Santander las describe como un porcentaje del límite de la operación. Pide que te las pongan por escrito antes de comparar ofertas.
Ejemplo: intereses de un crédito promotor de 2 millones
Supongamos un crédito con un límite de 2.000.000 €, una obra de 18 meses con 18 disposiciones iguales de 111.111 € al principio de cada mes y 6 meses más de comercialización con todo el saldo dispuesto antes de subrogar o cancelar. Usamos como tipo el 3,79 % anual, la media de julio de 2026 para préstamos a empresas de más de 1 millón. Lo comparamos con un préstamo que entregara los 2 millones el primer día durante los mismos 24 meses.
| Concepto | Crédito con disposiciones | Préstamo entregado entero |
|---|---|---|
| Intereses durante la obra (18 meses) | 60.008 € | 113.700 € |
| Intereses en la comercialización (6 meses) | 37.900 € | 37.900 € |
| Total de intereses en 24 meses | 97.908 € | 151.600 € |
Son 53.692 € menos solo por disponer a medida que avanza la obra. Con un tipo de capital privado la diferencia crece en proporción: cada punto de interés sobre 2 millones son 20.000 € al año con el saldo entero dispuesto. Para meter estas cifras en tu cuenta de resultados, repasa los costes de una promoción inmobiliaria y el estudio de viabilidad.
Qué piden el banco y el capital privado
Un banco financia sobre todo el proyecto terminado y las ventas ya firmadas. Un fondo de deuda o un family office mira más el suelo, el margen y la salida. Estas son las diferencias que vemos con más frecuencia:
| Financiador | Cuánto financia | Qué exige | Plazo de respuesta |
|---|---|---|---|
| Banco | Hasta el 80 % del precio de venta o de la tasación del proyecto en el caso de Santander. Otras fuentes del mercado sitúan la banca en el 50-60 % del coste total | Licencia de obra, preventas (lo habitual es entre el 30 % y el 50 %), fondos propios, experiencia y tasación homologada | Entre 3 y 6 meses, según financiadores del sector |
| Fondo de deuda privada | 65-75 % del coste total como rango habitual | Suelo en propiedad o con compraventa firmada (arras), estudio de viabilidad, hipoteca sobre el suelo y la obra y, a veces, aval personal de los socios; puede entrar con pocas o ninguna preventa | De 3 a 6 semanas como rango habitual |
| Family office o inversor privado | Variable: deuda o entrada en el capital de la sociedad | Equipo y margen del proyecto; a menudo pide participar en el beneficio | Depende del inversor |
| Plataforma de financiación participativa | Hasta 5 millones de euros por promotor en 12 meses, límite del Reglamento (UE) 2020/1503 | Análisis de la plataforma y proyecto publicado a sus inversores | Según la plataforma |
Lo que casi todos piden, sea cual sea el financiador: proyecto básico o de ejecución, licencia o informe urbanístico, presupuesto de obra y contrato con la constructora, estudio de mercado, tasación, cuentas de la sociedad y la situación de preventas. Si te falta la licencia o todavía estás comprando el suelo, el crédito promotor aún no toca: lo que encaja es un préstamo puente para la compra de suelo.
Primera promoción o constructora que empieza a promover
Es el caso que más cuesta financiar. Sin promociones terminadas a tu nombre, el banco pide más fondos propios, más preventas y un equipo que sí tenga historial: constructora con obras parecidas, arquitecto y dirección facultativa. Una constructora que da el salto a promotora parte con ventaja, porque conoce los costes, pero el banco la analiza como promotor nuevo igualmente. Los fondos de deuda privada suelen entrar antes en estos casos, con más interés y con garantías sobre el suelo.
Antes de todo esto el suelo tiene que ser finalista: si aún está pendiente de urbanizar, el banco no da crédito promotor y hay que resolver antes la gestión urbanística del suelo urbanizable.
Cómo está el mercado de obra nueva
La financiación a promotores depende de cuánto se construye y de cómo se comportan los préstamos que ya existen. Estos son los últimos datos oficiales:
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Visados de viviendas de nueva planta (Colegios de Arquitectos) | 72.056 en el primer semestre de 2026, un 21,36 % más que un año antes |
| Visados de dirección de obra nueva (Colegios de Aparejadores) | 139.016 viviendas en 2025; 49.863 de enero a abril de 2026 |
| Viviendas libres iniciadas y terminadas | 121.827 iniciadas y 80.792 terminadas en 2025; 35.148 iniciadas y 20.265 terminadas en el primer trimestre de 2026 (datos estimados) |
| Crédito bancario a actividades inmobiliarias | 75.227 millones de euros en junio de 2026, un 2,7 % más que en junio de 2025 |
| Parte de ese crédito que es dudosa | 1.135 millones, el 1,5 % (junio de 2026) |
En 2025 se visaron bastantes más viviendas de las que se terminaron, y la parte dudosa del crédito a actividades inmobiliarias ha bajado del 1,9 % de junio de 2025 al 1,5 %. Es un buen momento para presentar un proyecto sólido, pero la banca sigue pidiendo preventas y eso deja fuera a muchos promotores pequeños.
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Advisors AM no presta dinero ni asesora sobre financiación. Lo que hacemos es presentar tu promoción a quien puede financiarla: trabajamos con financiadores, family offices y gestores de nuestra red. Los fondos con los que trabajamos gestionan más de 1.500 M€, y el equipo acumula más de 75 promociones y más de 20 años de experiencia en el sector. Cada financiador decide con su propio análisis, y nadie puede garantizarte la aprobación.
Déjanos tus datos y el importe que buscas. Te escribimos para pedirte el resto de la información.
Preguntas frecuentes sobre el crédito promotor
¿Es lo mismo un crédito promotor que un préstamo promotor?
En la práctica se usan como sinónimos. Técnicamente, en un crédito dispones del dinero por tramos y pagas intereses solo por lo dispuesto, y en un préstamo recibes todo el importe de una vez. La financiación de promociones suele funcionar como crédito: se entrega contra certificaciones de obra.
¿Qué porcentaje financia un crédito promotor?
Depende del financiador y del proyecto. Banco Santander, por ejemplo, financia hasta el 80 % del precio de venta o del valor de tasación del proyecto (septiembre 2026). Los fondos de deuda privada se mueven como rango habitual entre el 65 % y el 75 % del coste total. El resto lo pone el promotor con fondos propios.
¿Qué interés tiene un crédito promotor en 2026?
No hay un tipo oficial para promotoras. La referencia pública es el tipo medio de los préstamos nuevos a empresas de más de 1 millón de euros, que fue del 3,79 % en julio de 2026 según el Banco de España. El capital privado cobra como rango habitual entre el 8 % y el 14 % anual.
¿Qué pasa con el crédito promotor cuando se venden las viviendas?
La hipoteca se reparte entre las viviendas. Al escriturar, cada comprador puede subrogarse en la parte que corresponde a la suya, si la entidad lo acepta, o pagar con su propia hipoteca de otro banco. En ese caso el promotor cancela ese tramo con el dinero de la venta.
¿Quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados en un crédito promotor?
El prestamista. Desde el Real Decreto-ley 17/2018, el artículo 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD establece que en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista. Tasación, notaría y registro se negocian cuando el prestatario es una sociedad y ninguna persona física avala ni aporta garantía.
¿Cuánto tarda en aprobarse un crédito promotor?
En banca, entre 3 y 6 meses según los financiadores del sector, porque pasa por comités de riesgos y pide preventas. Un fondo de deuda privada puede responder en 3 a 6 semanas, a cambio de un interés más alto.
¿Puede un particular pedir un crédito promotor?
Lo habitual es que lo pida una sociedad, pero la ley no lo exige: para la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 9) es promotor cualquier persona, física o jurídica, que construye para vender, y un particular en ese caso también puede pedirlo. Un particular que construye su propia vivienda necesita una hipoteca autopromotor, que también se entrega por certificaciones de obra pero tiene otros requisitos.
¿Se puede pedir un crédito promotor para una primera promoción?
Sí, pero es más difícil. Sin historial, el banco pide más fondos propios y más preventas, y se fija mucho en la constructora y en la dirección facultativa. Si el banco no llega, un fondo de deuda privada puede financiarla a un interés más alto.
¿Qué bancos conceden crédito promotor?
La mayoría de los grandes bancos tienen una línea para promotores, aunque cada uno la llama a su manera. Santander, por ejemplo, la publica como préstamo promotor con hasta el 80 % del precio de venta o de la tasación. Las cajas y cooperativas de crédito también financian promociones en su zona. Cuando la banca pide más preventas de las que tienes, la alternativa es el capital privado.
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